De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van herschikking. Tussen een toegang tot krediet die beperkt blijft door de regels van de HCSF, een DPE-kalender die de kaarten van de huurinvestering herschikt en prijzen die zeer ongelijkmatig evolueren afhankelijk van de regio’s, worden vastgoedprojecten in 2025-2026 niet meer beheerd zoals die van drie jaar geleden. Dit panorama ontleedt de concrete mechanismen die de succesfactoren van een aankoop of investering vandaag in Frankrijk bepalen.
DPE en huurverboden: de kalender die de markt hertekent
Het Energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig administratief document. Sinds de hervorming van de berekeningsmethode in 2021, bepaalt het rechtstreeks de mogelijkheid van een eigenaar om zijn eigendom te verhuren. Woningen met een classificatie G zijn geleidelijk uit de huurmarkt verdwenen, en woningen met een classificatie F volgen volgens een gefaseerde kalender tot 2028.
Verder lezen : Tips en stappen om een sterjasmijn succesvol thuis te laten groeien
Deze mechaniek creëert twee gelijktijdige effecten op de markt. Aan de ene kant, energie-intensieve woningen worden tegen een verlaagd tarief verhandeld, soms aanzienlijk in vergelijking met beter geclassificeerde equivalente woningen. Voor een koper die bereid is om energiebesparende renovatiewerken uit te voeren, vertegenwoordigen deze kortingen een reële aankoopkans.
Aan de andere kant, huurinvesteerders die een woning met classificatie F of G kopen zonder de kosten van de noodzakelijke aanpassingen te anticiperen, lopen het risico op een puur en eenvoudig verhuurverbod. De ervaringen op de werkvloer verschillen hierover: sommige ambachtslieden constateren renovatieprojecten waarvan het uiteindelijke budget de initiële schatting ruimschoots overschrijdt, met name in oudere gebouwen waar technische beperkingen moeilijk te evalueren zijn voordat de muren worden geopend.
Aanvullende lectuur : Bretagne in de schijnwerpers: nieuws, cultuur en Bretonse innovaties om te ontdekken
In 2024-2025 hebben er gesprekken plaatsgevonden om bepaalde termijnen aan te passen en een abrupte terugtrekking van het huuraanbod te voorkomen. Het volgen van het nieuws over vastgoed op Buzzorama houdt je op de hoogte van deze regelgevende aanpassingen die de rendabiliteitsvoorwaarden van een project wijzigen.
Hypotheek in Frankrijk: tussen HCSF-beperkingen en gerichte versoepelingen
De productie van hypotheken is sinds eind 2023 sterk gedaald. De belangrijkste oorzaak blijft de combinatie van de snelle stijging van de rentetarieven en de prudentiële regels van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit: maximale schuldratio van 35% en maximale looptijd van 25 jaar.
Deze twee parameters, ontworpen om leners te beschermen tegen overmatige schuldenlast, hebben mechanisch een deel van de huishoudens van de markt uitgesloten. De profielen die het meest getroffen zijn, zijn die waarvan de inkomsten niet voldoende marge laten na toepassing van de schuldratio, zelfs als hun resterende levensonderhoud comfortabel zou zijn.
Welke profielen hebben nog toegang tot financiering
In 2024-2025 zijn de autoriteiten begonnen banken meer flexibiliteit te geven om af te wijken van deze drempels. Een fijnere beoordeling van de huurinkomsten in de berekening van de schuldratio heeft ook mogelijkheden geopend voor sommige investeerders met een solide inbreng.
- Eerste kopers met stabiele inkomsten en een inbreng van ten minste een significante deel van de prijs blijven de best gepositioneerde profielen om financiering te verkrijgen
- Huurinvesteerders profiteren van een gunstigere behandeling van hun onroerend goed inkomsten in de berekening van de schuldratio, op voorwaarde dat ze een gedocumenteerd dossier indienen
- Huishoudens zonder inbreng of met variabele inkomsten (zelfstandigen, tijdelijke contracten) blijven vaak geconfronteerd met frequente weigeringen, ondanks de aangekondigde versoepelingen
De persoonlijke inbreng is de belangrijkste onderhandelingsfactor tegenover de banken geworden. De beschikbare gegevens stellen niet vast dat de gerichte versoepelingen voldoende zullen zijn om de productie van hypotheken massaal te herstarten, maar ze creëren kansen voor goed voorbereide profielen.
Vastgoedprijzen en territoriale ongelijkheden: waar liggen de onderhandelingsmarges
Het heeft geen zin meer om de Franse vastgoedmarkt als een homogeen blok te beschouwen. De prijsverschillen tussen metropolen, middelgrote steden en plattelandsgebieden zijn de afgelopen jaren toegenomen, en de correctiedynamiek verschilt sterk van het ene gebied tot het andere.
Parijs heeft een prijsaanpassing ondergaan na meerdere jaren van continue stijging. Aan de andere kant blijven sommige goed verbonden middelgrote steden kopers aantrekken en behouden ze hun prijsniveaus. De vastgoedmarkt functioneert nu als een archipel, met micro-markten die elk hun eigen logica volgen.
Een vastgoed aankoop onderhandelen in deze context
De combinatie van een dalend transactievolume en een toenemende voorraad te koop staande woningen geeft kopers een onderhandelingsmacht die jarenlang niet meer bestond. Slecht geclassificeerde woningen volgens de DPE, woningen die te lang op de markt zijn gebleven of verkopers die onder druk staan door een tijdschema (verhuizing, erfenis) vormen de beste doelwitten voor onderhandelingen.
Drie elementen om te controleren voordat je een bod doet:
- De DPE-classificatie van het goed en de geschatte kosten van de noodzakelijke werkzaamheden om minimaal klasse E te bereiken, de drempel die het recht om te verhuren waarborgt
- De duur van de verkoopperiode van het goed, zichtbaar in de advertenties of te communiceren door de agent: na enkele maanden breidt de onderhandelingsmarge zich uit
- De situatie van de verkoper (erfenis, professionele verhuizing, scheiding), die rechtstreeks invloed heeft op zijn vermogen om een korting te accepteren
SCPI en huurinvestering: verwachtingen van rendement herkalibreren
Directe huurinvesteringen en SCPI’s ondergaan beide een fase van herkalibratie. Aan de kant van directe verhuur hebben de DPE-beperkingen en de stijging van de kredietkosten de netto-rendabiliteit van veel projecten onder druk gezet, vooral in de grote metropolen waar de aankoopprijzen hoog blijven.
De SCPI’s, lange tijd gepresenteerd als een toegankelijke alternatieve investering in vastgoed, hebben gezien dat sommige van hen in 2023-2024 prijsverlagingen van aandelen hebben doorgevoerd. De liquiditeit van SCPI-aandelen is niet gegarandeerd in een dalende markt, een aspect dat investeerders soms pas laat ontdekken.
Voor een vastgoedinvesteringsproject in Frankrijk is de vraag naar rendement nu een kwestie van het integreren van de werkelijke kosten van krediet, de verplichtingen voor energiebesparende renovaties en de toepasselijke belasting. De fiscale regelingen evolueren regelmatig, en een rendabel project kan het volgende jaar zijn aantrekkingskracht verliezen als het kader verandert.
De Franse vastgoedmarkt van 2025-2026 beloont technische voorbereiding boven intuïtie. Het controleren van de DPE, het berekenen van je werkelijke leencapaciteit met inachtneming van de regels van de HCSF, en het richten op de gebieden waar de prijzen zijn aangepast zijn drie concrete acties die de levensvatbaarheid van een project bepalen, of het nu gaat om een residentiële aankoop of een patrimoniale investering.