Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Umstrukturierung. Zwischen einem Zugang zu Krediten, der durch die Regeln des HCSF eingeschränkt bleibt, einem DPE-Zeitplan, der die Karten für die Mietinvestitionen neu mischt, und Preisen, die je nach Region sehr unterschiedlich steigen, lassen sich Immobilienprojekte in 2025-2026 nicht mehr wie vor drei Jahren steuern. Dieses Panorama entschlüsselt die konkreten Mechanismen, die den Erfolg eines Kaufs oder einer Investition heute in Frankreich bestimmen.
DPE und Mietverbote: Der Zeitplan, der den Markt neu gestaltet
Das Energieausweis-Dokument ist kein einfaches Verwaltungsdokument mehr. Seit der Reform seiner Berechnungsmethode im Jahr 2021 bestimmt es direkt die Fähigkeit eines Eigentümers, seine Immobilie zu vermieten. Wohnungen der Klasse G sind schrittweise aus dem Mietmarkt ausgeschieden, und die Wohnungen der Klasse F folgen einem gestaffelten Zeitplan bis 2028.
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Diese Mechanik erzeugt zwei gleichzeitig wirkende Effekte auf dem Markt. Auf der einen Seite werden energieintensive Immobilien zu reduzierten Preisen gehandelt, manchmal erheblich im Vergleich zu besser eingestuften Immobilien. Für einen Käufer, der bereit ist, energetische Renovierungsarbeiten durchzuführen, stellen diese Abschläge ein echtes Erwerbsfenster dar.
Auf der anderen Seite setzen sich Mietinvestoren, die eine Immobilie der Klasse F oder G kaufen, ohne die Kosten für die Normenänderungen vorherzusehen, einem strikten Verbot der Vermietung aus. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind hier unterschiedlich: Einige Handwerker berichten von Renovierungsprojekten, deren Endbudget die ursprüngliche Schätzung erheblich übersteigt, insbesondere im Altbau, wo technische Einschränkungen vor der Öffnung der Wände schwer zu bewerten sind.
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Im Jahr 2024-2025 fanden Gespräche statt, um bestimmte Fristen anzupassen und einen abrupten Rückzug des Mietangebots zu vermeiden. Die Verfolgung der Nachrichten über Immobilien auf Buzzorama ermöglicht es, über diese regulatorischen Anpassungen informiert zu bleiben, die die Rentabilitätsbedingungen eines Projekts verändern.
Immobilienkredite in Frankreich: Zwischen HCSF-Beschränkungen und gezielten Erleichterungen
Die Produktion von Immobilienkrediten ist seit Ende 2023 stark gesunken. Der Hauptgrund bleibt die Kombination aus dem raschen Anstieg der Kreditkosten und den aufsichtsrechtlichen Regeln des Haut Conseil de stabilité financière: Verschuldungsquote auf maximal 35 % und maximale Laufzeit von 25 Jahren.
Diese beiden Parameter, die zum Schutz der Kreditnehmer vor Überschuldung konzipiert wurden, haben mechanisch einen Teil der Haushalte vom Markt ausgeschlossen. Die am stärksten betroffenen Profile sind diejenigen, deren Einkommen nach Anwendung der Verschuldungsgrenze nicht genügend Spielraum lässt, selbst wenn ihr verbleibendes Einkommen komfortabel wäre.
Welche Profile haben noch Zugang zur Finanzierung
In 2024-2025 begannen die Behörden, den Banken einen größeren Spielraum zu gewähren, um von diesen Schwellen abzuweichen. Die genauere Berücksichtigung der Mieteinnahmen bei der Berechnung der Verschuldung hat auch Möglichkeiten für bestimmte Investoren eröffnet, die über eine solide Eigenkapitalbasis verfügen.
- Erstkäufer mit stabilen Einkommen und einem Beitrag von mindestens einem signifikanten Teil des Preises bleiben die am besten positionierten Profile, um eine Finanzierung zu erhalten
- Mietinvestoren profitieren von einer günstigeren Behandlung ihrer Mieteinnahmen bei der Berechnung der Verschuldungsquote, vorausgesetzt, sie legen ein dokumentiertes Dossier vor
- Haushalte ohne Eigenkapital oder mit variablen Einkommen (Selbständige, befristete Verträge) stoßen weiterhin auf häufige Ablehnungen, trotz der angekündigten Erleichterungen
Das Eigenkapital ist zum wichtigsten Verhandlungsspielraum gegenüber den Banken geworden. Die verfügbaren Daten lassen nicht den Schluss zu, dass die gezielten Erleichterungen ausreichen werden, um die Produktion von Krediten massiv anzukurbeln, aber sie schaffen Chancen für gut vorbereitete Profile.
Immobilienpreise und regionale Unterschiede: Wo liegen die Verhandlungsspielräume
Es macht keinen Sinn mehr, den französischen Immobilienmarkt als homogenes Ganzes zu betrachten. Die Preisunterschiede zwischen Metropolen, Mittelstädten und ländlichen Gebieten haben sich in den letzten Jahren verstärkt, und die Korrekturmechanismen unterscheiden sich stark von Region zu Region.
Paris hat nach mehreren Jahren kontinuierlichen Anstiegs eine Preisanpassung erfahren. Im Gegensatz dazu ziehen einige gut angebundene Mittelstädte weiterhin Käufer an und halten ihre Preisniveaus. Der Immobilienmarkt funktioniert nun wie ein Archipel, mit Mikromärkten, die jeweils ihrer eigenen Logik folgen.
Eine Immobilienkäufe in diesem Kontext verhandeln
Die Kombination aus einem Rückgang des Transaktionsvolumens und einem Anstieg des Angebots an zum Verkauf stehenden Immobilien gibt den Käufern eine Verhandlungsmacht, die seit mehreren Jahren nicht mehr existierte. Immobilien mit schlechter DPE-Bewertung, Wohnungen, die zu lange auf dem Markt geblieben sind, oder Verkäufer, die durch einen Zeitplan (Umzug, Nachlass) unter Druck stehen, sind die besten Ziele für Verhandlungen.
Drei Elemente sind zu überprüfen, bevor ein Angebot abgegeben wird:
- Die DPE-Klassifizierung der Immobilie und die geschätzten Kosten der erforderlichen Arbeiten, um mindestens die Klasse E zu erreichen, die den Erhalt des Rechts auf Vermietung garantiert
- Die Dauer, die die Immobilie zum Verkauf steht, sichtbar in den Anzeigen oder vom Makler kommunizierbar: Nach mehreren Monaten erweitert sich der Verhandlungsspielraum
- Die Situation des Verkäufers (Nachlass, beruflicher Umzug, Trennung), die seine Fähigkeit, einen Abschlag zu akzeptieren, direkt beeinflusst
SCPI und Mietinvestitionen: Erwartungen an die Rendite neu kalibrieren
Sowohl direkte Mietinvestitionen als auch SCPI durchlaufen eine Phase der Anpassung. Auf der Seite der direkten Vermietung haben die DPE-Beschränkungen und der Anstieg der Kreditkosten die Nettorentabilität vieler Projekte, insbesondere in großen Metropolen, wo die Kaufpreise hoch bleiben, gedrückt.
Die SCPI, die lange als zugängliche Alternative zur Immobilieninvestition präsentiert wurden, haben gesehen, dass einige von ihnen im Jahr 2023-2024 Preissenkungen bei den Anteilen vorgenommen haben. Die Liquidität der SCPI-Anteile ist in einem Bärenmarkt nicht garantiert, ein Aspekt, den Investoren manchmal erst spät erkennen.
Für ein Immobilieninvestitionsprojekt in Frankreich stellt sich die Frage der Rendite nun unter Berücksichtigung der tatsächlichen Kreditkosten, der Renovierungspflichten und der anwendbaren Besteuerung. Die steuerlichen Regelungen ändern sich regelmäßig, und eine rentable Struktur kann im folgenden Jahr an Interesse verlieren, wenn sich der Rahmen ändert.
Der französische Immobilienmarkt von 2025-2026 belohnt die technische Vorbereitung mehr als die Intuition. Die Überprüfung des DPE, die Berechnung der tatsächlichen Kreditfähigkeit unter Berücksichtigung der Regeln des HCSF und die Fokussierung auf die Regionen, in denen sich die Preise angepasst haben, sind drei konkrete Maßnahmen, die die Rentabilität eines Projekts bestimmen, sei es für einen Wohnkauf oder eine Vermögensinvestition.